Czy kupują Państwo nieruchomość w Hiszpanii z długami: jak można bezpiecznie dokonać zakupu?
W Hiszpanii obowiązuje ogólna zasada, że kupując nieruchomość, przejmuje się obciążenia wynikające z jej posiadania. Obciążeniem może być np. służebność, ale najczęściej jest to zadłużenie finansowe. Jako nowego właściciela hiszpańskiej nieruchomości, wierzyciele mogą więc pozwać Państwa bezpośrednio. Dlatego poniżej przedstawiamy więcej informacji o tym, jak bezpiecznie dokonać zakupu nieruchomości w Hiszpanii, która jest obciążona wierzytelnościami.
Poniższy film to podsumowanie tego bloga wykonane przy pomocy sztucznej inteligencji.
Jakie są najczęstsze zadłużenia?
Nieruchomość w Hiszpanii obarczona wierzytelnościami to częste zjawisko. Najczęściej spotykanym zadłużeniem jest oczywiście kredyt hipoteczny. Osoba sprzedająca nieruchomość zaciągnęła w momencie zakupu kredyt, aby zapłacić za nieruchomość. W tym celu bank jako zabezpieczenie przyjął zastaw hipoteczny na nieruchomości.
Często pozostają też nieuregulowane mniejsze wierzytelności, takie jak podatek miejski („IBI”), składki na rzecz wspólnoty współwłaścicieli czy opłaty za dostawę mediów.
Ponadto w wyniku kupna-sprzedaży powstają również zobowiązania podatkowe po stronie sprzedającego. Tym samym będzie musiał zapłacić podatek od zysków kapitałowych od zysków kapitałowych. Jeżeli sprzedający nie jest rezydentem w Hiszpanii, Państwo jako strona dokonująca zakupu powinni odliczyć 3% ceny zakupu i przekazać ją do urzędu skarbowego. Ponadto, miejski podatek od zysków kapitałowych (plusvalia municipal) jest kosztem dla sprzedającego, ale jeżeli jest nie on rezydentem, gmina może domagać się pokrycia tych kosztów od nowego właściciela.
Co więcej, możliwe są różne rodzaje zadłużenia w zależności od osobistej sytuacji sprzedającego. Na przykład mogą istnieć również inne długi podatkowe lub socjalne, dla których mieszkanie stanowi zabezpieczenie. W praktyce zdarza się to rzadziej.
Na co należy zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?
Jak kupować bez długów?
Ważne jest, aby mieć obraz sytuacji zadłużenia przed podjęciem decyzji o zakupie. Przecież notariusz w Hiszpanii nie anuluje automatycznie wpisu hipoteki. Inne długi również nie są spłacane automatycznie.
Przeczytaj więcej o zakresie obowiązków hiszpańskiego notariusza.
Dlatego też przy sporządzaniu aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży zwyczajowo odlicza się długi od ceny zakupu i osobiście poręcza się za spłatę zobowiązań wobec wierzycieli. Dodatkowo istnieje możliwość retencji z tego tytułu na poczet opłaty za odstąpienie od umowy. Dzięki temu mają Państwo pewność, że nieruchomość zostanie nabyta bez zadłużenia.
Alternatywnie, mogą Państwo wstrzymać się z zapłatą ceny zakupu, dopóki sprzedający nie wykaże, że nieruchomość jest wolna od obciążeń. W takim przypadku wskazane jest zastosowanie retencji: cała zaległa należność + koszty + znaczne odszkodowanie. Dodatkowo dołącza się do niego termin realizacji.
Przykład. Kupują Państwo nieruchomość o wartości 1.200.000,00 euro. Nieuregulowane zobowiązania wynoszą 300.000,00 euro.
Opcja nr 1: płacą Państwo bezpośrednio wierzycielom 300.000,00 euro, a sprzedającemu 900.000,00 euro po odliczeniu wszelkich kosztów.
Opcja nr 2: sprzedający dokonuje zapłaty na rzecz wierzycieli, ale od ceny zakupu odejmuje się 400.000,00 euro, do momentu, gdy w ciągu dwóch miesięcy wykaże, że nieruchomość jest wolna od obciążeń. W ten sposób sprzedający ma motywację do szybkiego działania. Jeżeli sprzedający nie będzie terminowo wywiązywał się ze swoich zobowiązań, wówczas Państwo zachowują retencję (i mogą spłacić wierzycieli), z uwzględnieniem odszkodowania.
Jak wygląda proces unieważnienia kredytu hipotecznego?
Sprzedający powinien powiadomić swój bank o intencji sprzedaży. Równocześnie z podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży zostanie wówczas sporządzony odrębny akt notarialny. Poprzez ten akt notarialny bank wykreśla wpis do hipoteki. Płacą Państwo cenę zakupu dwoma czekami bankowymi: jeden przeznaczony dla banku, a drugi z saldem dla sprzedającego. Koszty odstąpienia od umowy ponosi sprzedający.
A co jeżeli wykreślenie hipoteki nie nastąpiło, ponieważ bank nie został na przykład odpowiednio poinformowany, a sprzedający nie spłaca w całości swojego kredytu? W takiej sytuacji bank nadal może zająć Państwa nieruchomość. Przecież wpis do hipoteki nadal pozostaje w mocy.
Sprzedający może być w stanie udowodnić, że jego dług został ekonomicznie uregulowany (czytaj: spłacony), ale hipoteka nie została jeszcze wykreślona. W takim przypadku hipoteka może zostać jeszcze wykreślona po sporządzeniu aktu notarialnego. Zalecane jest wówczas potrącenie z ceny zakupu kwoty zatrzymanej na poczet kosztów wykreślenia hipoteki.
Na zakończenie warto dodać, że jeżeli chcą Państwo finansowania we własnym zakresie, za zgodą banku, mogą Państwo również przejąć kredyt.
Decyzja: jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Hiszpanii, która jest obciążona wierzytelnościami?
Przed podpisaniem umowy i dokonaniem pierwszej wpłaty warto zlecić sprawdzenie sytuacji prawnej nieruchomości. Obejmuje to aspekty urbanistyczne, sytuację własnościową, jak również zestawienie zadłużenia. Po uzyskaniu dokładnego obrazu dotyczącego statusu nieruchomości, można dokonać indywidualnych ustaleń w ramach umowy. Można na przykład ustalić sposób płatności z góry, aby później nie było nieporozumień.
Tutaj znajdą Państwo wyjaśnienie całego procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii.
Czy mają Państwo pytania dotyczące inwestowania w nieruchomość w Hiszpanii? Firma Confianz pomaga Państwu w całym procesie zakupu. Zapraszamy do kontaktu z nami za pomocą poniższego formularza.
