Wady widoczne i ukryte w Hiszpanii: kto jest za nie odpowiedzialny?

Wady widoczne i ukryte w Hiszpanii : To nie jest niczym nadzwyczajnym, że po zakupie nieruchomości pojawiają się wady. Nie inaczej jest w przypadku hiszpańskiego mieszkania. Dlatego w niniejszym artykule przybliżymy odpowiedzialność kupującego i sprzedającego w przypadku wad widocznych i ukrytych.

Co rozumiemy przez wady?

W Hiszpanii wada nieruchomości istnieje, gdy istnieją fakty lub okoliczności, które negatywnie wpływają na jakość konstrukcji i uniemożliwiają normalne korzystanie z nieruchomości. Wada jest poważna, jeżeli znając ją w momencie zakupu, dokonaliby Państwo renegocjacji ceny lub całkowicie zrezygnowali z transakcji.

W Hiszpanii rozróżnia się wadę widoczną i ukrytą.

Wady widoczne

W Hiszpanii wada jest widoczna, gdy laik – osoba nie związana zawodowo z sektorem budownictwa lub nieruchomości – może samodzielnie zidentyfikować problemy z konstrukcją po przeprowadzeniu dochodzenia.

Za widoczne wady odpowiada kupujący. Oznacza to, że nabywca ma obowiązek przeprowadzenia czynności sprawdzających, ale z uwzględnieniem jego ograniczonej (lub nieistniejącej) wiedzy. Z tego powodu, przed umówieniem się na spotkanie z notariuszem, nieruchomość jest ponownie weryfikowana przez kupującego.

Wady ukryte

Wada ma formę ukrytą, gdy nie jest ona widoczna w momencie zakupu. W sytuacji gdy, w przypadku nowo wybudowanej nieruchomości usterki nie zostały również wykryte przez specjalistów, takich jak na przykład architekt.

Za wady ukryte odpowiada sprzedawca, ale pod warunkiem, że:

– wady istniały przed sfinalizowaniem transakcji;

– wady nie mogą być w łatwy sposób wykryte;

– kupujący nie wiedział o ich istnieniu w chwili zakupu.

Dla przykładu rozważmy wadę wpływającą na stabilność budynku, problemy związane z dachem/pokryciem dachowym powodujące przecieki itp.

Zakres odpowiedzialności sprzedającego różni się w przypadku nowego budownictwa i w przypadku odsprzedaży (istniejących domów).

Jak daleko sięga odpowiedzialność sprzedającego w przypadku nowo wybudowanej nieruchomości?

W przypadku nowo wybudowanej nieruchomości obowiązują trzy okresy gwarancyjne. Istnieje okres gwarancji na wadliwe wykonanie i (montaż) nowego sprzętu. Termin ten wynosi 1 rok od zakończenia budowy lub 6 miesięcy od daty zakupu.

Obowiązuje również 3-letni okres gwarancji na wady, które negatywnie wpływają na komfort mieszkania. Weźmy pod uwagę na przykład problemy z odpływem w łazience.

Na koniec należy wspomnieć o 10-letniej gwarancji od odpowiedzialności, która obejmuje wady wpływające na stabilność konstrukcji budynku mieszkalnego. Co do zasady Deweloper budowy jest zobowiązany do zawarcia 10-letniego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

Co zrobić, kiedy nie mogą Państwo osobiście uczestniczyć w procesie oddawania do użytku nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii?

Należy pamiętać, że jeżeli sami są Państwo właścicielami gruntu i zlecają budowę domu wykonawcy, to wykonawca nie ma obowiązku wykupienia 10-letniego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Jako inwestor odpowiadają Państwo za ten proces. W przypadku, gdy nie wykupią Państwo tego ubezpieczenia, należy poinformować o tym potencjalnych nabywców na późniejszym etapie gdy zdecydują się Państwo na sprzedaż tej nieruchomości.

Przeczytaj więcej o zakupie nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii.

Wady widoczne i ukryte w Hiszpanii: A co z odpowiedzialnością sprzedającego w przypadku odsprzedaży?

W przypadku odsprzedaży, sprzedający odpowiada również za wady ukryte. Tutaj jednak obowiązuje inny termin. Kupujący powinien wykryć i zgłosić wszelkie problemy w ciągu pierwszych 6 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości.

Aby więc pociągnąć sprzedającego do odpowiedzialności za wady ukryte, kupujący powinien:

• wskazać wady;
• powiadomić sprzedającego listem poleconym o wadach, ich przyczynach i szacunkowych kosztach naprawy.

 

Zaleca się powołanie biegłego, który na podstawie ekspertyzy skieruje sprawę do sprzedającego.

Należy jednak pamiętać, że wszelkie postępowania sądowe w Hiszpanii mogą być długotrwałe i kompromis jest często najlepszym rozwiązaniem. Z drugiej strony, sprzedającym może być obcokrajowiec, który po sprzedaży nieruchomości opuszcza Hiszpanię…

Przeczytaj więcej o procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

 

Dit bericht delen?