Nie mogą być Państwo obecni? Oto jak przebiega przekazanie do użytku nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii
W przypadku nowo wybudowanych nieruchomości często zdarza się, że nabywcy nie mogą uczestniczyć w oddaniu do użytku swojego nowego domu. Rzeczywiście, w Hiszpanii moment podpisania aktu notarialnego zakupu jest zwykle zaplanowany z tygodniowym wyprzedzeniem. Ten artykuł wyjaśni Państwu poszczególne etapy związane z ukończeniem budowy nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy nie mogą Państwo być obecni osobiście.
Krok nr 1. Sporządzenie pełnomocnictwa notarialnego
Na początku należy upoważnić swojego pełnomocnika, na przykład firmę Confianz, do podpisania aktu notarialnego zakupu. Czynności te dokonują Państwo poprzez notarialne pełnomocnictwo. Można również wykorzystać to pełnomocnictwo do złożenia wniosku o nadanie numeru „NIE”.
Udzielenie pełnomocnictwa w formie notarialnej można zlecić na dwa sposoby. Można to zrobić w Hiszpanii, przed hiszpańskim notariuszem. Jest to najczęściej wybierany sposób. Druga opcja to uzyskanie pełnomocnictwa w języku polskim u własnego, lokalnego notariusza. Wadą jest to, że nadal trzeba mieć to pełnomocnictwo przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego.
Co ważne w przypadku pełnomocnictwa, należy zawrzeć w nim wystarczająco dużo klauzul ograniczających, aby Państwa pełnomocnik nie mógł tak po prostu podejmować wszystkich działań.
Klikając w ten link uzyskasz więcej informacji na temat notarialnych pełnomocnictw w Hiszpanii.
Krok nr 2. Przekazanie administracyjne
Po ukończeniu budowy nieruchomości może nastąpić przekazanie administracyjne. Na początku architekt zaświadcza, że dom został zbudowany zgodnie z pozwoleniem („Certificado de final de Obra”). Gmina także potwierdzi, że nieruchomość została wybudowana zgodnie z normami mieszkaniowymi. Odbywa się to poprzez certyfikat zgodności („Declaración Responsable de Primera Occupacion”). Certyfikat zgodności jest niezbędny do wykonania pierwszych przyłączy mediów takich jak woda i energia elektryczna („Boletin de Agua y de Luz”), a także do późniejszego wynajmu wakacyjnego. Po zakończeniu tych spraw ochrona gwarancji bankowejwygasa.
Wówczas następuje ostatni krok: dokonanie opisu nowej nieruchomości w Urzędzie Rejestracji. W procesie tym nieruchomość otrzymuje opis i numer, tworząc indywidualny tytuł prawny, który może zostać sprzedany. Rejestracja ta odbywa się w formie odrębnego aktu notarialnego („Escritura de Declaración de Obra Nueva”). Wówczas nieruchomość jest formalnie ukończona.
Nie oznacza to jednak, że dany składnik majątku jest w 100 % zgodny z prawem. Po tym wszystkim, jest jeszcze kilka ważnych punktów, które muszą zostać rozwiązane, zanim będzie można bezpiecznie zlecić sporządzenie aktu notarialnego. Należy rozważyć zarejestrowanie nieruchomości w hiszpańskim rejestrze gruntów w celu przypisania wartości katastralnej („valor catastral”). Promotor budowlany powinien również wykupić 10-letnie ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. W przypadku gdy zdecydują się Państwo na zakup mieszkania zostanie sporządzony podstawowy akt notarialny. Ten podstawowy akt notarialny jest zwykle wykonywany jednocześnie z rejestracją w Urzędzie Rejestracyjnym.
Krok nr 3. Tymczasowe oddanie do użytku nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii
Dopiero po spełnieniu powyższych punktów prawnych ustala się datę podpisania aktu notarialnego i może nastąpić tymczasowe zakończenie oddanie nieruchomości do użytku.
Przez tymczasowe oddanie do użytku, w tym artykule, rozumiemy oddanie do użytku pomiędzy kupującym a promotorem budowlanym. Na kilka dni przed datą podpisania aktu notarialnego mają Państwo prawo do samodzielnych oględzin nieruchomości lub wyznaczenia do tego osoby trzeciej. Jeżeli nie mogą Państwo być obecni osobiście, agent nieruchomości sprawdzi to odpowiednio za Państwa. Często za pośrednictwem wideo.
Agent nieruchomości w porozumieniu z Państwem przygotuje listę najważniejszych punktów. Jest to lista punktów, które należy sprawdzić przed odbiorem nieruchomości. Jeżeli kilka rzeczy nie jest dopracowanych, lub są poważne usterki, akt notarialny zostanie odroczony. W przypadku drobnych, małych problemów, często wynikających ze złego wykonania, promotor budowlany usuwa te usterki, tak szybko jak to możliwe. Zgodnie z prawem może to nastąpić jeszcze po sporządzeniu aktu notarialnego, choć oczywiście wolelibyśmy, aby wszystkie pozostałe punkty były uregulowane przed podpisaniem aktu notarialnego. Nie ma jednak możliwości, aby tak po prostu odłożyć podpisanie aktu notarialnego na później, jeżeli występują drobne problemy z wykończeniem.
Krok nr 4. Sporządzenie aktu notarialnego
Po zatwierdzeniu domu lub apartamentu można podpisać akt notarialny zakupu. Państwa pełnomocnik robi to poprzez pełnomocnictwo notarialne. W momencie podpisania aktu notarialnego, będą Państwo również dokonywać płatności pozostałej części ceny zakupu za pośrednictwem hiszpańskiego czeku bankowego. W praktyce więc wpłaca się niezbędne środki na hiszpański rachunek podmiotów trzecich, z którego wystawiane są czeki bankowe.
Państwa pełnomocnik otrzyma klucze i dokumentację techniczną („Libro del Edificio”) po dokonaniu płatności. W tej teczce lub nośniku USB znajdują się wszystkie informacje administracyjne i informacje związane z budową. Państwa pełnomocnik lub agent nieruchomości może zachować dokumenty lub przesłać je do Państwa.
Krok nr 5. Przeniesienie przyłączy do mediów
Po podpisaniu aktu notarialnego stają się Państwo właścicielami nieruchomości. Następnie mogą zostać podłączone media. Należy pamiętać, że musi upłynąć około 15 dni, zanim faktycznie będzie można korzystać z wody i energii elektrycznej. Płatności za media są zazwyczaj dokonywane poprzez polecenie zapłaty z hiszpańskiego konta bankowego.
Krok nr 6. Okresy gwarancji z tytułu wad
Często pojawiające się pytanie od kupujących, którzy nie mogli być obecni podczas podpisania aktu notarialnego, dotyczy okresów gwarancji. Takie osoby niejednokrotnie nie mogą bowiem od razu przeprowadzić się do nowego apartamentu czy domu. I nie mogą wówczas samodzielnie zidentyfikować żadnych uchybień, na przykład takich, które stają się widoczne po podłączeniu mediów.
Na wady związane z wykonaniem udzielany jest roczny okres gwarancji. W przypadku wad mających wpływ na funkcjonalność, np. ogrzewanie, elektryczność, wilgotność, wady zagrażające bezpieczeństwu itp. obowiązuje trzyletni okres gwarancji. 10-letnia odpowiedzialność dotyczy wad konstrukcyjnych budynku, takich jak dach, fundamenty, ściany nośne itp.
Po dwóch latach od uwidocznienia się wady, gwarancja wygasa.
Przykład. Kupują Państwo nowo wybudowany apartament dnia 15 maja 2021 roku. Nie mogą być Państwo obecni podczas podpisywania aktu notarialnego. Dopiero 20 września 2022 roku po raz pierwszy przyjeżdżają Państwo do swojego apartamentu. Zauważają Państwo, że bojler nie działa prawidłowo. Natychmiast zgłaszają to Państwo promotorowi. W tym przypadku okres gwarancji wynosi trzy lata. Tak więc problem jest objęty okresem gwarancyjnym. Mają Państwo również dwa lata na dochodzenie wszelkich roszczeń na drodze sądowej, czyli do 20 września 2024 roku.
Gdy tylko zauważą Państwo wadę, należy ją jak najszybciej zgłosić promotorowi. Jeżeli promotor nie dokona napraw w odpowiednim czasie, mogą Państwo podjąć dalsze działania.
Przeczytaj więcej o widocznych i ukrytych wadach nieruchomości w Hiszpanii.
Krok nr 7. Stowarzyszenie współwłaścicieli
Jeżeli kupiliście Państwo dom lub apartament w budynku mieszkalnym lub urbanistycznym, to również istnieje stowarzyszenie współwłaścicieli. Regulacje obowiązujące między współwłaścicielami można znaleźć w wewnętrznym regulaminie. Z tego dokumentu można dowiedzieć się przede wszystkim, czy posiadamy zezwolenie na wynajem wakacyjny, czy też nie. Ponadto w regulaminie podane są zasady dotyczące np. dobudowy tarasu. Często współwłaściciele tworzą regulamin dopiero na pierwszym walnym zebraniu współwłaścicieli.
Decyzja: zakończenie budowy nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii
Po oddaniu do użytku nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii należy skorzystać z pomocy specjalistów. Zwłaszcza, gdy nie możemy być obecni osobiście. Administracyjne aspekty dotyczące bezpiecznego zakupu mogą być obsługiwane przez firmę Confianz, ale oględziny nieruchomości pozostają w gestii Państwa lub Państwa agenta nieruchomości. Jeżeli pojawią się jakieś wady, ważne jest, aby zgłosić je wszystkim zainteresowanym stronom w odpowiednim czasie, abyśmy mogli podjąć odpowiednie działania.
Poniżej przedstawiamy kompletny proces zakupu nowo wybudowanych nieruchomości w pięciu krokach.
Zastanawiają się Państwo nad inwestycją w Hiszpanii? To zachęcamy do skontaktowania się z nami.
